수원 최초의 신도시인 영통 집값 근황에 대해서 알아보겠습니다. 영통은 광교신도시가 뜨기 전까지만 해도 수원에서 살기 좋은 동네 중 하나였죠. 물론 지금도 훌륭합니다. 동네의 평균 연령이 약 39세밖에 안될 정도로 젊고 삼성이라는 엄청난 일자리가 근접해 있기 때문에 유동인구도 훌륭하며 절대 망하지 않을 동네 중 하나죠.
그래서 저는 언제나 수원 영통 집값에 관심이 많습니다. 집값이 떨어지면 영통에 있는 집을 사는것도 꽤 훌륭한 선택일 것 같거든요. 수원 영통에 있는 친구 집에서 플레이스테이션을 하고 놀던때가 엊그제 같은데 이제 플스 게임이 아니라 영통 집값에 관심이 있는 나이가 되어 버렸습니다. 뭔가 쨘 ㅠ
✔어쨌든 오늘은 영통의 집값 근황에 대해서 알아보겠습니다.
수원 영통 집값은 이 아파트들만 보면 된다.
수원 영통은 아파트들이 굉장히 많습니다. 그런데 이 아파트들을 다 볼 수는 없고요, 가장 중요하게 봐야 하는 단지를 알려드리겠습니다.
✔ 갭투자자들이 가장 많이 매수했고, 거래량이 가장 많은 아파트는 5단지 인근 입니다.
위 아파트들은 아파트가 오래 되기도 했고 집값 급등 전 가격이 낮기도 했는데 전세율은 높아서 갭투자자들이 투자하기에 가장 좋은 아파트였습니다. 어떻게 아냐구요? 갭투자자들 때문에(?) 전세가가 급등해서 제가 전세로 못들어갔거든요 ㅋㅋ
어쨌든, 위 아파트들은 갭투자가 가장 많이 발생한 아파트들이고 거래량도 가장 많았으며 지금도 거래량이 꾸준히 발생하고 있는 곳입니다.
✔ 거래량이 꾸준하다는 것은 실시간 상황을 ‘대표적으로’ 잘 보여줄 수 있다는 뜻입니다.
영통에서는 위 아파트들의 가격만 봐도 갭투자로 인한 아파트 가격 하락의 추세를 어느 정도 파악할 수 있습니다. 위 단지들에서 갭투자자들이 터질 것 같은 추세가 보인다? 다른 주변 아파트들도 비슷하겠구나 라고 생각하시면 됩니다.
조금씩 터지기 시작하는 갭투자꾼들의 물량
현재 수원 영통 아파트들에게서 갭투자꾼들의 물량이 조금씩 터지기 시작하는 듯한 모습이 보입니다. 일단 가장 대표적인 모습은 경매 입니다. 경매는 집값에 지대한 영향을 미칩니다. 약 1~1.5년 정도의 시간이 걸리지만 일단 경매가 시작되면 그 여파는 큽니다.
경매와 집값의 관계는 제 포스팅을 통해서 보실 수 있습니다.
어쨌든, 갭투자꾼의 경매 물건들이 나오기 시작합니다.
한 사람이 가지고 있는 아파트가 무려 9채나 경매 물건으로 나왔죠. 갭투자꾼들이 전세금을 주지 못한 물량은 이렇게 경매로 나오게 됩니다. 물론 위 사례는 아직까지 일반화된 사례는 아닙니다. 그래서 집값이 하락하고 있다! 라는 일반적인 증거가 되기는 어렵습니다.
✔ 증거는 추세적 거래가격 에서 봐야 합니다.
✔ 추세는 확실히 하향 추세를 그리고 있습니다.
다른 아파트들 같은 경우에는 거래량이 적어서 최근 추세를 알아보기가 어려운데 위 아파트는 거래량도 어느 정도 있어서 시세 파악이 용이합니다. 정확히 하향 추세를 그리고 이는게 눈에 보입니다. 소수의 거래로 확인 되는게 아니라 다수의 거래로 확인이 되죠.
✔ 문제는 아직 매도 물량이 아직 많이 남았다는 것입니다.
2020년 ~ 22년 갭투자가 성행 했을 때의 물량이 보이시나요? 엄청난 숫자입니다. 위 네모칸 안에 거래량이 지금 죄다 물려 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 특히 가장 고점이있던 2021년 여름에 물린 사람들이 굉장히 많이 보이죠? 저 사람들이 모두 투자 목적인건 아니겠지만 어쨌든 모두 예비 매도 물량입니다.
✔ 경매 물건이 낙찰되고 시장으로 나오는 순간 매도호가는 급락하게 됩니다.
경매 물건을 낙찰 받는 이유는 실거주 보다는 투자용일 가능성이 높습니다. 즉 경매로 싸게 사서 싸게 판다는 의미입니다. 경매로 낙찰 받으면 보통 시세보다 다소 낮은 가격으로 시장에 매도를 합니다. 그런데 이렇게 낮은 가격으로 매도 될 물건이 현재 나온 것만 9건이나 됩니다.
✔위에서 보여드린 경매물건 9건의 매각기일은 2023년 12월 12일이니 낙찰이 된다면 24년 1분기에는 시장에 나오게 됩니다.
위 경매 물건들이 낙찰된 후 매도될 때 과연 정상 가격으로 나오게 될까요?
수원 영통 집값 근황을 마치면서 –
집 값은 전국의 집 값을 모두 알고 있을 필요가 없습니다. 내가 이사가고 싶은 곳, 관심 있는 곳을 중심으로 비슷한 단지나 동네만 지켜보면 된다고 생각 합니다. 서울이 집값이 어떻느니 지방이 어떻느니 수도권이 어떻느니는 그냥 참고로만 알고 있으면 됩니다.
저도 내년에는 이사를 갈까 고민하는 중이라 후보 지역들에게 관심이 많습니다. 다른 분들도 관심 있는 지역을 잘 보시고 좋은 선택 하시길 바라겠습니다.
아! 한 가지 변수는 정부의 부동산 부양책입니다. 석열이형이 또 대출 받아서 집 사라고 상품을 만들어 낼지 말지 참 ㅋ
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 감사합니다.
