최근 경매 물건이 급격하게 증가하고 있다는 뉴스가 나왔습니다. 고금리 상황에서 이자부담을 못 이긴 집주인들이 집을 경매로 빼앗기고 있다고 합니다. 집값과 경매 물건 증가의 관계는 매우 밀접하게 연관되어 있습니다. 주식으로 따지면 하락장에서 신용거래와 주가와의 관계라고 해야 할까요? 주가가 떨어질 때 반대매매가 나오면서 주가를 더 떨어뜨리고 주가가 떨어지면 또 반대매매가 나오고.. 집 값도 이런 상황이 오는 것입니다.
집값과 경매의 관계 알아보겠습니다.
경매 물건 증가는 집 값의 후행적 결과이기만 할까?
경매 물건 최다라는 뉴스가 어제 나왔음. 그 이유로는 영끌족들이 이자 부담을 못해서 경매로 나오고 있다 라는 것.
✅ 경매 물건이 집 값에 영향을 미치는 순서는 아래와 같다.
1. 집주인이 빚을 못 갚아서 채권자가 경매를 신청함.(이 때 채권자는 은행일수도 전세 세입자일수도 있음) 2. 경매가 진행된다는 것은 일반 시장에서 집이 안팔렸다는 뜻임. 3. 경매가 진행된다 하더라도 시장가는 받지 못하고 더 저렴한 가격에 낙찰이 됨. 4. 저렴하게 낙찰 받은 낙찰자는 집을 싼 값에 매도함. 5. 낙찰자가 내놓은 집이 싼 값에 거래되면 거래 가격이 아파트 단지의 최저가가 되어버림. 6. 일반 매수자들은 최저가 이상으로 집을 사고 싶어하지 않음. 7. 같은 단지 내에 집을 팔고자 하는 사람들은 제 값에 집이 안팔림. 8. 집을 팔아야 하는 사람이 집을 못 팔고 경매에 넘어감. 9. 이것이 반복되면서 집 값이 하락함. 10. 집 값 하락 추세가 만들어지면 매수자들은 집을 사지 않음. 전세값도 같이 하락함.
위 과정을 거치면서 늘어난 경매 물건들은 집 값에 지대한 영향을 미치게 된다. 정상적인 부동산 시장에서 경매 물건이 같은 단지 내 1,2개 밖에 되지 않을 때에는 낙찰자가 집을 저렴하게 팔더라도 “특이한 경우일 뿐이다” 라고 치부되지만, 이 특이한 경우가 쌓이면 추세가 되고 집 값이 되어 버리는 것이다.
✅ 경매 낙찰 가격이 저렴해 지는것은 고금리과 집 값 하락으로 인해 발생되지만, 이후 위 과정을 통해 경매 낙찰 가격이 집 값에 직접적으로 영향을 미치게 되는 것.
갭투자자들의 물건이 나오는게 확인 중
경매물건이 증가하는 주요 원인으로는, 갭투자자들이 대출상환을 못 한다거나 전세 세입자들에게 전세금을 못 돌려주고 있다는 것이 지목되고 있는데 실제로 네이버 경매를 보면 갭투자자들의 물건으로 예상되는 물건들이 보이고 있다.
경매물건 번호 뒤에 (1) 등의 숫자가 붙은 것은 같은 채무자가 가진 물건이 여러채라는 뜻이다. 한 명이 같은 아파트 단지 내에 여러채의 집을 갭투자로 사두고서는 전세금을 내어주지 못해서 결국 경매로 넘어가게 된 것이다. 수원의 영통 지역은 한 때 전세가율이 70~80%(한 때는 80%중후반까지) 정도여서 갭투자를 하기에 좋은 지역이었다.
이렇게 부동산 폭등기에 전세가율이 높았던 지역 + 구축 아파트 들에게서 갭투자자들의 물건이 나오는게 확인되고 있다.
✅ 집을 구입할 의도가 있는 분이라면 갭투자자들의 물건을 잘 확인해본 후 시간을 두고 그 아파트 단지의 집 값을 확인해 보자.
경매 낙찰이 끝나고 해당 낙찰 물건이 저렴하게 시장에 나오게 되면 집 값이 하락하게 된다. 이 하락기를 잘 이용하면 굳이 번거로운 경매가 아니더라도 저렴한 가격에 아파트를 매수할 수 있다. 단, 시간은 조금 걸릴 수 있다는 것.
갭투자자들의 상황은 실제로도 좋지 않다.
금리 이야기나 인플레이션이니 뭐니 하는건 너무 많이 들리는 이야기니 실제 이야기를 해보도록 하자. 필자의 지인은 실제로도 갭투자를 하고 있다.
여기서 오해가 있을 수 있는데, 갭투자는 그 자체로 나쁜게 아니다. 갭투자란, 전세를 끼고 집을 사는 행위를 말하는데 이런 사람들이 존재해야 전세 물건이 나오는 것이다. 갭투자가 나쁜게 아니라 스스로 감당할 수 없는 갭투자를 해서 남에게 피해를 주는 투기꾼들이 나쁜 것이다.
어쨌든, 필자의 지인은 수원과 안양에 2채의 아파트를 가지고 있는데 당시에는 전세가가 매우 높았어 가지고 별 부담 없이 아파트를 구입했다. 그런데 지금은 집 값이 하락해서 전세금을 돌려주기 위해 무슨 집주인 대출? 같은걸 받는다고 한다. 이 이자 때문에 뭔가 꽁돈이 나가는 것 같아서 심기가 불편하다고 찡얼 거린다( 돈 많은 사람이라 부럽다 ). 문제는 이 사람이 주식도 한다는 것. 이게 포인트.
많은 갭투자자들은 돈 욕심이 많은 사람들인데 대부분 부동산만 하지는 않는다. 주식 투자도 같이 하며 심지어는 코인이나 선물 투자 같은 것들에 손을 대기도 한다.
생각을 해보자. 아무리 부동산 폭등기였어도 앵간한 사람들이라면 갭투자 잘 안한다. 특히 5채, 10채, 20채씩 절대 안한다. 갭투기꾼들은 그만큼의 배포가 있기 때문에 투기를 했던 것이다.
✅ 이런 배포가 있는 사람들이 비단 부동산 투자만 했을까? 지금 주식 시장도 난리지. 흠.
1~2년 뒤 집을 살 기회가 다가오고 있다.
✅ 보통 경매가 진행되고 유찰되고 낙찰되는 과정을 거치면 경매가 끝날 때까지 1~2년의 시간이 지난다.
이 시간 이후에 낙찰자는 집을 정비하고 되팔게 되는데 이 시차가 꽤 길다. 즉, 경매로 집 값이 떨어지는건 경매 물건이 늘어난 직후가 아니라 1~2년 뒤라는 것.
집을 사고 싶은 사람이라면 지금으로부터 1~2년 뒤까지 집 값을 주목해보자. 그리고 관심 있는 지역에 경매 물건이 얼마나 늘어나는지 살펴야 한다. 옆 단지의 갭투기꾼이 내 집 값에 영향을 미치는게 한국이니까.
이상 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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