한국 건설주들은 각종 비리와 부실 건설 등으로 몸살을 앓고 있는데, 미국의 건설주인 BLDR은 조용히 5배가 상승했다. 이 BLDR이 상승할 수 있었던 이유와 앞으로의 전망에 대해서 살펴보고자 이 글을 쓴다.
미국 주택은 콘크리트 건물이 아닌 목조건물이 많은데 Builders FirstSource(BLDR)은 주로 건축 목자재를 비롯하여 목족건물 설계, 디자인, 수리 등을 제공한다. 여기서 의문점이 좀 생겼다. 요즘 미국은 주택시장 거래가 안되고 있다는데 BLDR은 집이 많이 지어져야 이익을 얻는거 아닌가? 왜 이렇게 올랐지?
(본 글은 하버드 대학교의 자료에 근거하여 작성했습니다. 아래 PDF파일 첨부합니다. 저와 해석이 다른 분들이 계실 수 있으니 직접 보고 판단하시는 것도 좋은 방법일 것입니다.)
< 본 글은 투자 권유 글이 아닙니다. 모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다. >
위 링크를 클릭하면 다운 받으실 수 있습니다. 아래 이미지는 출처 사이트 입니다. 클릭하시면 사이트로 이동합니다.
BLDR의 주가가 급상승 할 수 있었던 이유
BLDR은 주택건설주인 만큼 주택 건설 경기가 좋으면 주가가 오르게 되는데, 주가가 5배나 상승할 수 있었던 과정을 요약하자면 아래와 같다.
✅ BLDR의 주가 상승 과정
- 2008년 서브프라임 이후 주택공급이 항상 부족했다.
- 주택공급이 부족했던 와중에 코로나가 터지고 저금리 상황이 오자 수요가 급증했다.
- 수요는 급증하는데 코로나로 인한 인력부족과 원자재 공급 지연으로 주택 공급이 증가하지 못했다.
- 2023년 지금까지도 주택 공급은 부족한 것으로 보인다. 그러나 고금리 환경으로 인해 수요가 줄어들었다.
라는 과정이다. 즉, 2020~23년 까지 매우 심한 공급부족으로 인해 주택건설량이 급격히 상승했고 BLDR의 매출액과 영업이익이 크게 오른것과 동시에 주가도 오른 것이다. 최근에는 수요가 줄어들면서 공급량 자체는 감소하고 있으나 주택 부족 현상은 여전하다.
매출액만 2020년 대비 3배가 올랐으니 그 성장률은 어마무시했다. 그러나 최근 2023년 3분기 실적을 보면 이 성장세는 꺾이고 있다는 것이 확연히 보이며 그 결과 주가도 하락하고 있다.
✅ 여기서 중요한건 앞으로의 주택경기다.
지금 당장은 고금리로 인해 주택 수요가 줄어들었지만 주택 공급이 부족한 현상은 여전하다. 쉽게 말하자면 사람들이 돈이 없어서 집을 못 사고 있기 때문에 수요가 줄어든 것이지(나처럼) 너도나도 집을 가지고 있기 때문에 수요가 줄어든 것이 아니라는 말이다.
인플레이션이 잡힌다면, BLDR의 주가는 다시 상승할까?
✅ 우리가 궁금한건 지금 당장이 아니라 미래의 BLDR이다.
지금 당장 미국의 주택시장은 침체기가 분명하다. 지금 BLDR의 주식을 살 수는 없다.
그렇지만 가까운 미래에 미국의 주택시장이 다시 성장할 것이라는 예상이 가능하다면 우리는 BLDR에 관심을 가지고 있어야 하지 않을까?
미국의 주택부족 현상은 지역별로 편차가 있지만, 인구가 밀집되어 있고 일자리가 풍부한 지역에 더욱 심각하다. 우리나라 서울이라고 생각하면 이해가 쉽겠다. 우리나라와 다른 점은 미국은 땅이 넓기 때문에 수요가 받쳐 주었을 때 공급이 비교적 쉽다는 점이다.
수요 = 금리다. 만약 금리만 내려온다면 미국 내 수요는 회복될 것이고 공급량은 다시 증가하여 주택 건설 경기가 살아나 가능성이 있다. BLDR의 주가도 다시 상승할 가능성이 있다.
금리를 예측하기는 어렵다. 그러나 주택건설경기가 회복될 것이라는 확신을 가지기 위해 여러 자료를 조사해 볼 수는 있다. 만약
✅ 주택건설경기가 회복될 것이라는 확신이 있다면, 금리가 하락할 시점에 BLDR의 주식을 매수할 수 있지 않을까?(물론 금리가 하락하면 살 주식이 많겠지만)
미국의 주택건설경기는 회복될 것인가?
현재 미국의 주택건설경기는 침체인게 맞다.
단독 주택 건설 구매자들이 금리 상승기에 집을 구입하지 않으면서 수요가 급격히 감소했기 때문이다.
그런데, 웃긴점은 이 부분이다.
✅ 수요가 감소했는데 공급은 더 감소했다.
우리는 공급이라고 하면 보통 신규주택을 생각하곤 하는데 신규주택도 공급이지만, 기존 주택이 판매되는 것도 수요자 입장에서는 공급이다. 즉, 기존주택 판매 물량도 공급 물량에 포함된다. 그런데 미국 금리가 상승하면서 기존 주택에 살고 있던 사람들이 이사를 가지 않는다. 신규주택도 지어지지 않는데 기존주택이 시장에 나오질 않으니 공급량이 급감했다.
공급 감소 >> 수요 감소 현상이 일어나는 바람에 지금 집은 내놓기만 하면 곧바로 팔리고 있다.
✅ 사람들은 보통 수요 감소만 눈여겨 보는데 공급 감소도 중요한 요인이다.
이런 현상이 지속 될 경우 주택 수요는 해소되지 못하고 누적될 것이며, 금리가 하락하면 폭발할 것으로 예상된다. 수요는 폭발하는데 주택 건설은 빠르게 진행되지 못한다. 주택 가격은 다시 상승할 것으로 전망되고 주택 건설 경기는 다시 살아날 것이다.
✅ 결론은 똑같다. 금리만 낮아지면 BLDR의 주가도 다시 살아날 듯
아는 것과 모르는 것의 차이는 크다
금리만 낮아지면 살게 많은데 굳이 이걸 공부하고 있냐? 라고 할 수도 있겠지만, 아는게 많고 선택지가 많을 수록 더 좋은 선택을 할 수 있다고 생각하기에 미국 건설기업까지 공부하게 되었다. 공부하면서 한국의 주택 시장과 다른 점도 눈에 보였고 유익한 공부였다.
BLDR, 지금은 주가가 하락하고 있지만 인플레이션이 잡히고 고금리가 끝나갈 시점에는 다시 한번 치솟을 가능성이 충분하다고 생각한다. 최소한 전 고점을 다시 터치하러 가지 않을까?
✔BLDR의 주가는 아마 23년 4분기 실적도 나쁘게 나올 것이고 그 뒤 주가도 더 떨어질 것이다. 이 때 주가를 눈여겨 보고 있다가 내가 얻을 예상 수익률을 계산해 보고 진입하는것도 나쁘지 않다고 생각한다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
Builders-FirstSource(BLDR) 공식 사이트는 아래 이미지를 클릭해 주세요.
< 본 글이 도움이 되셨으면 널리 퍼뜨려주세요. 감사합니다. >
