집이 경매로 넘어갔을 때 전세세입자가 할 수 있는 것들 정리(전세배당순위, 임차권, 전세권 등)

전세세입자의 경매 배당금 순위 및 기준
우선순위 배당 기준
전세세입자의 대항력 유지 여부
명도소송 대응 및 전세보증금 반환 청구 방법
임차권 등기와 전세권 설정 방법

 

요즘 불경기가 심해지면서 집주인이 파산하고 전세세입자가 보증금을 받지 못하는 사태가 벌어지고 있습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 전세세입자가 경매 낙찰금을 받으려면 어떻게 해야 할까요? 할 수 있는 방법은 뭘까요? 제가 정리해볼게요.

 

✅본 글을 통해 전세보증금 못 받은 사람들이 도움을 받았으면 좋겠습니다. 

💊전세세입자 배당 바로가기

전세세입자의 경매배당금 순위

전세세입자만 맨날 고생이에요. 그지같은 집주인들 죄다 패버려야 하는데 말이죠. 경매에서 집이 낙찰되면 배당금을 받는 게 가장 최선이겠죠? 경매에서 배당금은 우선순위에 따라 배분되니 전세세입자가 본인의 순위를 잘 알아야 해요. 정신 똑바로 차리고 우선순위 계산하세요.

 

✅우선순위 배당 기준은 아래와 같습니다.

1. 국세,지방세 등 체납세금: 국가와 지방자치단체의 체납 세금이 최우선임. 따라서 세금 못내서 압류당한 부동산이면 디지게 골치아픔
2. 근저당권자 및 담보권자: 은행이나 금융기관이 설정한 근저당권
3. 전세보증금 반환을 위한 최우선변재권: 이 부분을 잘 봐야겠죠? 보증그밍 일정 금액 이하인 소액임차인은 우선 변제를 받을 수 있음. 소액이라 하면 5,000만 원까지임. 서울 기준 보증금이 1.5억 원 이하의 임차인은 보증금 중 5천만 원까지 최우선 변제됨. 요 부분은 지역마다 달라서 법령을 확인해야 함.
4. 임차인의 보증금 배당: 최우선변제권 말고 나머지 돈을 임차인이 보증금을 배당 받음.
5. 임차인의 보증금 배당: 위 배당금이 다~ 배분되면 마지막으로 집주인에게 지금됨.

여!기!서! 2번과 3번위 순위가 바뀔 수 있는데 그걸 위해서 우리가 전세에 들어갈 때 전입신고 및 확정일자를 받은거임. 만약, 근저당권 설정일보다 확정일자가 빠르면 배당을 받을 수 있음! 대항력이 생김. ㅇㅋ? 대형력에 대해서는 아래에서 자세히 설명함.

전세세입자 대항력 유지 여부

전입신고 + 확정일가 근저당권보다 빠르면 대항력이 생김. 대항력이 생기면 2번과 3번의 순서가 바뀌어서 전세세입자가 보증금을 근저당권자보다 먼저 받을 수 있음. 그런데 이런 경우도 머가리가 음청 아픈거임. 왜냐고? 낙찰이 안되버려요!! 시.. 열받네.. 일단 이건 나중에 얘기하고 명도명령 대응법부터.

명도명령 대응하는 방법

명도명령에 대항하는 방법은 임차권 등기와 전세권설정이 있는데, 전세권은 미리 설정해두지 않으면 도움이 안되고 임차권등기명령은 경매가 넘어가기 전에 해야 하기 때문에 별~ 효과가 없음. 

 

만약 낙찰자가 나에게 나가라고 한다? 대항력이 있다면 전세금 달라고 하면서 안 나가면 되는거고 대항력이 없다면 적당~히 100만 원 정도 받고 나가면 되는 거임. 어쩔 수 없어. 이게 현실이지 뭐. 돈이 없는게 죄다 ㅠ

 

에혀.. 경매 절차를 진행 중이라면 법률 상담을 통해 배당금 확보 여부를 확인하는 것이 중요함.. 끝.